【研究报告内容摘要】
行情回顾:涨幅排名靠后,表现弱于大盘。截至 5 月 8 日,中信房地产指数涨幅为-0.3%,大幅落后于大盘的 1.3%,低于沪深 300 指数 1.61 个百分点。涨幅在 29 个中信行业板块中排名倒数第三。上涨个股 84 只,下跌 47只。上涨个股较上周有所增加。
成交情况:去化周期缓慢上升,三线城市成交有所回暖。本周一线城市销售面积 72.7 万平方米,环比下降 15%,去化周期 51.3 周,环比上升 7.2%;样本二线城市销售面积 73.2 万平方米,环比下降 14%,去化周期 61.5 周,环比上升 1.8%。样本三线城市销售面积 104.3 万平方米,环比上升 11%,去化周期 41.6 周,环比上升 2.1%。三线城市成交面积较一线城市高43.46%,上周这一数据为 10.18%。
政策观点:央行关注经济衰退,降准降息、一城一策还在路上。央行认为全球经济衰退已成定局,提出关注经济衰退、疫情不确定性、金融风险、政策空间等问题。我们认为后续有望继续降准降息,存款利率也可能下降。
另外房地产政策方面,央行继续坚持房住不炒符合预期,我们在年度策略《确定的阿尔法,大概率的贝塔,在坚实的土地上等待花开》中已经提到,房住不炒将成为 2020 年房地产政策的基调,沿用历史经验预期中央层面的放松是不合时宜的,而地方政府一城一策的小利好才是今年地产板块政策面的主要变量。新型城镇化、城市群化是对房地产板行业基本面产生深远影响的确定性趋势。近月来地方户籍改革步伐加大,落户政策明显放松,有力支撑板块基本面。深入城市群研究、积极布局都市圈核心及受辐射地区的房企成长性依然可期。
投资建议:今年以来多地放宽人才落户与补贴政策,中央于 4 月 9 日发布健全城乡统一的建设用地市场以及推动常住人口 300 万以上城市基本取消落户限制,对房地产行业整体利好。一季度以来,近 80 地出台人才政策。
在中央政策指导下,预计各地会出台更多相关政策。当前房地产成交面积在一二线城市下降明显,房地产板块估值仍处于低位,建议关注:1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科 a、招商蛇口;2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如中南建设、金科股份、阳光城、蓝光发展;3.边际改善型房企,推荐华夏幸福。
风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行,两会期间调控政策超预期。

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