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利息资本化,房企粉饰业绩的秘密“武器”丨年报榜单?

2020/4/13 6:08:24发布159次查看
文/乐居财经研究院 曾树佳 魏薇在财务报告中,利息资本化,通常是指将借款利息支出,确认为一项资产。需要相当长时间才能达到可销售状态的存货,以及投资性房地产等所发生的借款利息支出,都在资本化的范围之内。房企会按照会计准则,在房地产项目竣工前,对利息进行资本化处理,并在竣工后停止。由于它们的资本化比例不尽相同,所以该举措往往成为开发商调节利润的方式。为全面、直观了解房地产行业过去一年的利息转化情况,乐居财经精心策划推出《2019内房股资本化利息榜单》,通过对房企年报财务的追踪,从房企利息资本化数额、比例等指标着手,结合净利润的变化,还原房企财务真实面,剖析行业风险。  2家房企利息资本化率100%,
  90%以上11家
房地产是高杠杆行业,在项目运转的过程中,需要高额的资金去撬动。因此,房企需要面临大量的借款利息。一般来说,销售规模较大的房企,其总利息开支的金额也较大。2019年,中国恒大的总利息开支为684.4亿元,融创中国、碧桂园等也超过了200亿;而新城发展、万科企业、富力地产、龙湖集团、佳兆业集团等,则均超过了百亿。乐居财经监测的64家房企的平均利息开支,达56.65亿元。按照会计准则,房企大部分的利息开支,都是可以被资本化,转入存货中的。房地产项目开发的周期一般较长,若将所有利息堆积在一年之中,明显不合理。所以,需要根据项目的结转情况,将费用摊开。相对于其他行业而言,房地产的利息资本化率(资本化利息金额/总利息开支)相对较高。乐居财经汇总数据显示,64家房企的平均利息资本化率,高达68.97%。其中,利息资本化率达50%以上的有50家,占比78.1%;利息资本化率达70%以上的有36家,占比56.2%,仍在半数以上。具体到企业个体,碧桂园、美的置业的利息资本化率都达到100%,位列榜首;而三盛控股、中海宏洋、五矿地产、嘉华国际、禹洲地产、佳兆业集团、中海、正荣地产、中国奥园等,则依次位列top3至top11,利息资本化率都在90%以上。但利息资本化率,与销售规模并非呈正比的关系,千亿房企中,仍有开发商保持着较低的指标数值。比如世茂房地产、龙湖集团、万科企业,它们的利息资本化率就分别为55.57%、49.71%、38.09%。由于各家房企在借款本金及项目开发占用中的不同,导致了利息资本化率的高低差异。从利息资本化原理上看,作为房地产企业,资金的周转效率越高,利息资本化率也就越高,当周转率达到一定程度,利息资本化率也就可以达到100%。另一方面,该比率的高低,还体现了房企各自的“考量”。它们可能根据现实中的情况,去适当地调节利润。源于房地产的预售-交付周期,会计利润业绩的一般晚于销售两年左右,也就是说,房企一般会提前两到三年预判其会计业绩。如果不想给后面的年度增添过多的成本压力,尽早费用化也在情理之中。  资本化利息占净利润的比例最高34倍
利息资本化虽然是调节利润的利器,但那些被资本化的利息,并不会消失,只是体现在未来而已。如果资本化利息的金额,占比该年度的净利润比例过大,往往会被认为是在利用未来的空间,维持现有的利润。乐居财经统计发现,2019年,64家房企的总资本化利息金额,占净利润总额的55.18%。分不同梯次看,资本化利息与净利润的比值为负数的房企有3家;比值为1%至50%的房企有24家;50%至100%的房企有19家;100%以上的房企有18家。也就是说,有37家房企靠资本化利息金额,获取了半数以上的净利润;有18家房企的净利润,完全是靠资本化利息金额支撑,否则已出现亏损的情况。其中,三盛控股2019年资本化利息金额10.46亿元,净利润0.31亿元,两者比值达3403.84%;佳兆业集团资本化利息金额100.78亿元,净利润41.64亿元,比值242.03%;卓尔智联资本化利息金额1.14亿元,净利润0.51亿元,比值224.99%。这三者位列前三。利息资本化是在会计准则下进行的,所以房企采取该举措无可厚非。但从数据中,我们可以窥探房企的发展姿态,领略利息资本化调节利润的立竿见影的作用。比如三盛控股,它是64家房企中,唯一一家2018年净利润为负数的企业。2018年,其净利润为-1.86亿元,此后经过大幅度的利息资本化,2019年其净利润转为正数,为0.31亿元。另一方面,五矿地产、嘉华国际、银城国际、景瑞控股、莱蒙国际等21家房企,2019年净利润均出现下降的情况。它们之中大多数有一个共同现象,就是资本化利息金额与净利润的比值,都比较小,无法起到对利润的支撑作用。乐居财经研究院
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